Ayuntamiento de Jaén

El 5 de marzo de 2019 el Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 7/2019 sobre arrendamientos urbanos que introduce una serie de modificaciones en la actual normativa. Entre ellas destacan:

1. De tres hasta cinco o siete años

Se amplía de la duración mínima de los contratos que pasa de tres a cinco años si el propietario es una persona física. Si es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años. El precio del alquiler durante la duración del contrato se actualizará en función del IPC.
Además, se amplía también la prórroga tácita, es decir, el periodo de prórroga si ninguna de las dos partes dice nada antes de la finalización del contrato. Esta pasa de uno a tres años.

2. Preaviso de un mes a cuatro

Si hasta ahora el propietario debía comunicar al inquilino su intención de no renovar el alquiler con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, con el nuevo Real Decreto este plazo se amplía a cuatro meses. En cambio si es el inquilino el que no desea continuar en la vivienda antes de finalizar la vigencia del contrato, lo deberá comunicar al propietario con al menos dos meses de antelación.

3. Fianza máxima de tres meses

El nuevo Real Decreto establece un tope para las fianzas de hasta tres meses. Es decir, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, que se suman a la primera mensualidad de la fianza en sentido estricto. Estas se podrán abonar a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración.

4. Fin de los desahucios abiertos

El actual real decreto de alquiler de vivienda obliga a los juzgados a concretar y comunicar a los servicios sociales la fecha y hora concreta del lanzamiento.

5. Los costes de la inmobiliaria los asume el propietario cuando éste es persona jurídica.

No obstante, si el propietario es persona física, esta puede trasladarlos al pagador.

6. Índice de precios público

El Ministerio de Fomento se compromete a elaborar un índice de precios en los próximos ocho meses, a partir del cual cada comunidad autónoma podrá desarrollar o, en su defecto, acogerse al estatal.
Actualmente este mecanismo de índices de precios ya existe en comunidades autónomas como Catalunya o Valencia, aunque no es vinculante. A partir de este índice, el decreto pretende "facilitar la aplicación de medidas de política fiscal". Es decir, abre la puerta a incentivos o penalizaciones, pero no a la regulación de precios.

7. Bonificaciones fiscales a la vivienda de protección oficial

Otro de aspectos que introduce el nuevo decreto es la posibilidad de que los ayuntamientos, sí así lo deciden, puedan conceder bonificaciones de hasta el 95% del impuesto del IBI a aquellos propietarios de una vivienda de protección oficial (VPO) que decidan alquilar su vivienda. El municipio puede subordinar este incentivo a sus políticas pública de vivienda, como por ejemplo, actualizar el precio futuro en función del índice de precios público.

8. Penalizaciones a la vivienda vacía

La vivienda vacía también es objeto de la regulación del documento, que habilita a los ayuntamientos a aplicar gravámenes a las viviendas vacías, con el objetivo de incrementar el parque de vivienda de alquiler disponible. Actualmente dicho mecanismo ya es competencia de los municipios y la novedad que introduce el decreto es que ahora las comunidades autónomas tiene la capacidad de determinar que es una vivienda vacía y que no. Hasta ahora, esta había sido competencia exclusiva de la Administración General del Estado.

9. ¿Qué pasa si mi piso lo compran mientras todavía tengo contrato?

Los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, especialmente en el periodo de prórroga obligatoria. Una medida que, según señalan fuentes del Ministerio de Fomento, es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión (o comúnmente conocidos como "fondos buitre") que adquieran viviendas arrendadas y decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.

10. Mayor control a los pisos turísticos

Con el nuevo Real Decreto, basta el voto negativo de 3/5 de los propietarios de una comunidad para impedir el establecimiento de un nuevo piso turístico en un inmueble.

Todas estas modificaciones se aplicarán a los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019. A los que ya estuvieran en vigor se les seguirá aplicando la normativa vigente en el momento de su formalización.