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¿Cuáles son los trámites, gastos y comisiones para la cancelación de préstamos hipotecarios?. Hipotecas. Faqs

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1) COMISION DE CANCELACION DE UNA HIPOTECA

Esta comisión sólo se aplica si en el momento de proceder a la cancelación de la hipoteca, aún queda capital pendiente que pagar, y el usuario paga el total de dicha cantidad debida.
Se suele expresar en un porcentaje sobre la cantidad a amortizar, y sus valores normales están fijados por la ley, según puede verse en nota a pie de página (*).
Las entidades justifican el cobro de esta comisión por dos motivos:
 El banco tenía previsto ganar ''x'' euros al realizar la operación del préstamo. Si el cliente amortiza anticipadamente el capital que debe, el banco va a ganar menos dinero del previsto, y la forma de compensar dicha pérdida consiste en cobrar esa comisión.
 La amortización anticipada exige unos gastos de gestión y administración del personal y los recursos que no estaban contemplados.

2) IMPUESTO SOBRE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

La Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social estableció que:
'' Con efectos a partir de 1 de enero de 2001, las primeras copias de escrituras públicas notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, quedarán exentas de tributación en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.'' (Sección 2ª, artículo 6, página del BOE 46641).
Es decir, que  cuando se produce la cancelación de una hipoteca, no se pagan Actos Jurídicos Documentados.
No obstante, antes de proceder a inscribir en el Registro la escritura de la hipoteca, deberá solicitar un certificado de exención de dicho impuesto ante el organismo competente de su Comunidad Autónoma.

3) GASTOS DE GESTORIA

La gestoría es una sociedad ''intermediaria'' cuya misión es la de tramitar la cancelación hipoteca, es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública firmado ante notario entre el usuario y la entidad financiera, recorra todo los ''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia legal, y por tanto, ya no aparezca dicha carga en el Registro de la Propiedad.
La gestoría realiza las siguientes funciones:
 Paga la minuta al Notario por la firma de la escritura de cancelación.
 Recoge la escritura pública de la hipoteca firmada en el Notario, y solicita la exención del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma.
 Con el justificante de dicha exención, y la escritura de cancelación de la hipoteca, procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
 Al cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción registral de la cancelación de la hipoteca, recoge la escritura pública, y se la entrega al cliente. 
Quienes lo estimen oportuno, no tienen por qué recurrir a los servicios de una gestoría. Si dichas personas quieren realizar por sí mismos los trámites, pueden hacerlo. Es decir, es como decidir si uno desea contratar los servicios de otras personas para un trabajo que en realidad él mismo puede hacer.
Algunas veces, puede estar justificado el gasto de la gestoría, bien sea porque los horarios de trabajo no nos permitan ''perder una mañana'', o por la comodidad y seguridad de que otro nos hace las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos para pedir la exención del pago de los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro, ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de ayudar a todo aquél que no precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.
No obstante, si se va a producir una cancelación porque cambia la hipoteca de banco, no va a poder evitar el gasto de la gestoría, ya que el nuevo banco le va a EXIGIR hacer todos los trámites a través de su gestoría de confianza.
Los honorarios de una gestoría por tramitar la cancelación de una hipoteca no dependen del valor de la misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la gestoría. No hay tarifas fijas.
En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento. Imagine que la hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde se firmó la hipoteca ante el notario.
La gestoría es la encargada de pagar al Notario y al Registro.
Por lo tanto, antes de efectuar algún trámite, lo primero que hace la gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, realizará una transferencia a la cuenta de la gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos gastos.
Normalmente, en dicha provisión de fondos incluye:
 Gastos de la firma de la escritura de cancelación de la hipoteca ante el Notario.
 Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
 Minuta cobrada por la gestoría.
Al finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva, le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, le deberá pagar el importe que se deba.
El servicio de la gestoría se rige por la ley de la oferta y la demanda, y por tanto, puede negociar qué le cobrarán por tramitar la cancelación de la hipoteca.

4) GASTOS DE NOTARIO

Del mismo modo que en su día se adoptó el acuerdo de constitución de una hipoteca, y se firmó ante Notario, cuando se produce el pago TOTAL de las cantidades debidas por el cliente, hay que volver a pasar por el Notario para que TESTIFIQUE que ya no se debe nada.
Por lo tanto, es requisito previo e indispensable que la entidad financiera aporte una CERTIFICADO en el cual exprese que ya no se debe ninguna cantidad de dinero.El Notario será testigo, por tanto, de la cancelación de la deuda, con dicha certificación, y la firma de las partes interesadas.
El valor de la escritura de una hipoteca depende del valor de la misma, mas el valor de la responsabilidad hipotecaria.
Ejemplo: hemos preguntado por el valor de cancelación de la escritura de una hipoteca, y estos son los resultados:
Valor de la hipoteca Escritura cancelación de Hipoteca
50.000 € 343 €
100.000 € 403 €
150.000 € 478 €
200.000 € 511 €
250.000 € 571 €
300.000 € 601 €
El Notario suele cobrar una vez que se han firmado las escrituras, al entregar copia de la misma a los interesados, es decir, al cabo de unos días o semanas desde su firma, cuando le notifiquen que ya está lista y se puede pasar a recoger la escritura.
No obstante, si la cancelación se la tramita una Gestoría, ella se encarga de hacer una provisión de fondos por adelantado.
El Notario lo elige quién lo paga, en este caso, el usuario.
La mejor recomendación para este trámite, es que se dirija al mismo notario que en su día firmó la constitución de la Hipoteca (y si este ya no ejerciera, el notario que ocupó su plaza, y por tanto, está en poder de las escrituras originales).
Con ello evitará tiempo de demora, ya que si elige otro Notario, tendrá que solicitar la escritura original, etc, etc.
El Notario no es una persona inaccesible, ni rara, ni alguien con tanta importancia a la que no pueda dirigirse.
Al contrario, el notario es SU AMIGO, y su labor es aclararle TODAS las dudas que estime oportunas, y la obligación de este es ayudarle y explicarle TODO lo necesario.
Es habitual, cuando se firma una escritura, que el Notario lea dicha escritura (muchas veces mas rápido de lo deseable), y acto seguido, firmarlas todas las partes implicadas, despedirse, y sin mas, acabar el acto.
Pues bien, usted podrá interrumpir en cualquier momento la lectura de la escritura, y pedir aclaración de cualquier aspecto sobre la misma, bien sea porque no lo entiende, bien porque cree que no es correcto, por falta de datos, omisiones, etc.
Recuerde que el Notario lo paga usted, y ahí está para ayudarle, no es un ''ogro'', ni inaccesible.

5) GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Todos los bienes inmuebles (viviendas, naves, locales...), incluso todos los terrenos que existen, tienen un propietario y unas circunstancias especiales (p.e. estar hipotecados).
La ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ''censados'', como lo puedan estar las personas físicas, con el objetivo de saber en cada momento a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas, etc, etc.
Y todo esto se hace en Registro de la Propiedad, una Oficina pública cuya función es llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro.
Es obligatorio por ley inscribir en el Registro de la propiedad cualquier hipoteca que recaiga sobre un bien inmueble, y del mismo modo, si usted quiere que dicha ''carga'' desaparezca, deberá inscribir en dicho Registro su CANCELACIÓN. Por lo tanto, es un gasto FIJO, y además, NO se puede negociar.
Existen unas tarifas base, legalmente aprobadas, y aplicables para todos por igual. Por tanto, INNEGOCIABLES.
El valor de inscripción de cancelación en el Registro depende del valor de la hipoteca. Concretamente, del valor de la responsabilidad hipotecaria, a lo que hay que sumar los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.
Para que se haga una idea, puede costar, aproximadamente, LA MITAD de lo que vale la Notaría.
Ejemplo: hemos preguntado por el valor de la inscripción en el registro de la cancelación de una hipoteca. Estos han sido los resultados:
Valor de la hipoteca Cancelación en el Registro
50.000 € 180 €
100.000 € 204 €
150.000 € 228 €
200.000 € 258 €
250.000 € 288 €
300.000 € 304 €
Los Registros de la Propiedad suelen cobrar una vez que han registrado la hipoteca, es decir, al cabo de unas semanas, cuando le notifiquen que ya está inscrita y se puede pasar a recoger la escritura.
No obstante, si delega en una Gestoría, ella se encarga de hacer una provisión de fondos por adelantado.

RESUMEN DE GASTOS CANCELAR UNA HIPOTECA

En la siguiente tabla, le mostramos los gastos de cancelación de una hipoteca. (ver notas)
Valor de la hipoteca Notario Registro Total
50.000 € 343 € 180 € 523 €
100.000 € 403 € 204 € 607 €
150.000 € 478 € 228 € 706 €
200.000 € 511 € 258 € 769 €
250.000 € 571 € 288 € 859 €
300.000 € 601 € 304 € 905 €

NOTA 1: Hemos eliminado los gastos inherentes a la Gestoría. Si usted no puede hacer por sí mismo los trámites, añada a la cantidad mostrada, entorno a 150 - 300 euros más.
NOTA 2: Hemos eliminado los gastos de comisión de cancelación, ya que es un valor que depende de si el usuario amortiza anticipadamente o no el capital pendiente, y las circunstancias en que se haga.
NOTA 3: Actos Jurídicos Documentados: Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social estableció que:
'' Con efectos a partir de 1 de enero de 2001, las primeras copias de escrituras públicas notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, quedarán exentas de tributación en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.''

(*) Comisiones por amortización anticipada de préstamos hipotecarios: 

El 8 de diciembre de 2007 entró en vigor la Ley 41/2007 de Regulación del mercado hipotecario. A los créditos o préstamos formalizados a partir de esa fecha se les aplica el artículo 8 de la misma:
"1) La cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:
I- al 0'5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.
II- al 0'25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
2) Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada".
En cambio, a los créditos o préstamos formalizados con anterioridad al 8 de diciembre de 2007 les sigue siendo de aplicación la Ley 2/1994 sobre modificación y subrogación de préstamos hipotecarios, en cuyo artículo 3 se establece lo siguiente:
"En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª) Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª) Si se hubiese pactado una comisión de amortización igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
3ª) En los demás casos, la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1% cualquiera que sea la que se hubiere pactado".
En los préstamos hipotecarios a interés fijo la comisión por amortización anticipada será la fijada en el contrato.

 

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Fecha última modificación: 5 de octubre de 2015 a las 11:00

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